Saturday , 28 November 2020
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产业

购屋13锦囊

星期三,26/10/2016 买房子,你必须留意的13项要点。毕竟,买屋子不单只是买片屋瓦遮顶,还是一门投资。 1.地理位置 对购屋者来说,地点非常重要,因为地点影响优质生活。这里说的生活,不光是你生活的环境,还有离开你日常作息,尤其是工作地点的距离。 很多人都认为,家要远离旺区,最好是在安宁祥和以及低密度的住宅区,离办公室远一点没关系。但也有不少人不想办公室和家距离太远,免得大清早就被塞得动弹不得的路面情况,影响一天的心情。 投资者希望在旺区热点或发展神速的地区投资,一般上看中的是人口激增、经济活动频密的地区。举例说,投资者会在首都中央商务区(CBD)投资,例如吉隆坡城中城(KLCC)附近,尽管这些地区的房子面对交通繁忙问题,但胜在增值快。 2.住宅类型 购屋者可以是一人、两人,甚至是由两代或三代住在一起的家庭成员组成,大家都追求空间和舒适感。但投资者追求的,却是如何将房子出租和争取高回酬,舒适和空间对他们来说并不重要。 一些小型产业,例如公寓套房(Studio)和办公套房(SOHO),一般上都能为投资者带来不错的回酬。 投资在目前回酬不算高的有地房产上,不算是坏事。如果地点好,加上时间一长,将为购屋者或投资者带来更高的增值回报。 所以,选择有地房产和全家一起住的人,并不比选择短线获利的办公套房买家笨。别忘了,地球不会长大,土地和黄金一样,采完就没了。 3.家具和装修 拥有一项房产,即使还在承担着沉重分期供款,很多人都会想将房子装潢得舒适和漂亮一点,以便和家人住得更舒适。 太多业主甚至不在乎装潢费让“口袋穿洞”,因为拥有自己的梦想家园,如同美梦实现。 反观投资者,每花一分钱都会锱铢必较。即使是入场价格高了一些,他们更倾向购买发展商提供全套装潢的房子,最好就是连家电也一应俱全,那么住用证一到手,便可马上找租客。到时,不必为要求配套齐全的租客购置家具或家电而烦恼,而租客看房时视觉上更舒适,成交几率也更高。 当然,也有些投资者为了节省成本,宁可自己动手装修,这样可自己决定预算,而租金回酬也就更高。因此,投资者如何处理自己的产业,可谓各师各法。 而准备自居的业主,该不该无限量的投放资金去大装修?记得要想想。因为到你准备升级迁出,并将房子出租或出售时,装潢的款式或已过时,又或风格不合租客或新买家的胃口,这些已投资的本钱,未必能为房子增值。 4.进场价格 对投资者来说,房产的买入价格是进场的关键,因为几个百分比也足以影响他们的回酬,因此若能买到比市价低的产业就最好不过。 要买房子来自居的人,却不会考虑这个因素,因为吸引他们的是负担能力而不是进场价格。 但是,请停一停,想一想,若是进场价格低,即使自居若干年后再以当时的市场转售,赚幅不是更大吗? 5.将所有钱砸在房屋上 为了一个安乐窝,不顾一切,将毕身积蓄全砸到房子上,更甚的是,有些人因为购屋心切,不惜向亲朋戚友借钱。这是很多购屋者,尤其是靠自己首购族的通病,但许多人都不知道,这样做是错的。 在财务规划上,这也是非常糟糕的;事实上,这样做和月光族没有差别,而且很可能会令你债台高筑。 你必须想想,买了房子必须每月供款给银行,假如收入不高,又何来多余的钱还给亲友;不幸遇上急事要用钱,但手上却没有现金,必须刷卡解决,这最终可能令你欠下更大笔债务。 6.一手和二手市场 通过广告宣传和展览会推出的一手住宅项目,通常都能吸引到首购族进场,这也是发展商吸引购屋者最直接的方法。 购屋者大多时候会被销售廊内布置得美轮美奂的示范单位所吸引,且激起购兴,特别是那些准备结婚的伴侣。 投资者也很喜欢新的产业项目,除了能以更低价格进场,还能选择自己喜爱的单位。对他们来说,以低价进场又能取得更高回报,何乐不为? 许多房产代理机构或投资者俱乐部,因为和发展商配合,常常享有在推介礼先睹为快或预订的优先权。投资者对这种特别待遇趋之若鹜,因为发展商往往会给早订购者特别折扣。 在二手市场,投资者必须努力说服卖家减价,争取更低价并不容易。二手市场适合那些需要房子马上入住的人,那些已预想在哪个地区居住或经营业务的人,也会倾向二手市场。 某些地区的增值可能不够快,回酬也许不算高,但购屋者会因为当地的生活机能,例如靠近孩子学校等等将房子买下。 7.保险 许多人在购屋时,都没留意到递减式房贷保险(简称MRTA)的存在。 这种保险有助保障购屋者的利益;一般上,银行会在房贷上加入MRTA,以防房贷未供完前,业主发生事故,例如猝逝等,那么这份保险就会自动帮业主“供完”还拖欠的房贷。如此一来,也不会因为业主遭遇不幸,令家人再百上加斤。 大部分购屋者为了省却麻烦或想得到保障,都会接受这种保障,购买和房贷供期一致的保险。 如果你是买房自居,有这种想法和心态,是没有错的。 对投资者来说,他们很可能在5或10年后出售房子,因此都不会购买供期太长的MRTA。 甚至有投资者会拒买MRTA,他们通过抵押定额式房贷保险(MLTA)将保险供期转移到贷款金额内。 一份基本的保险是免不了的,但却可用最便宜的形式替代,从而减低投资开销。在以上探讨的选项中,除了应由专业人士评估,且必须与每个涉及的风险相称。 8.保安 购屋者的首要考量,就是自己和家人的安全;这一点,人人心思都一样,没有人会对人身安全妥协。 有警卫看守的居住环境,可杜绝外人随便进入,让房主住得安心,这对住在高楼或有地房产的房主来说,都是心灵上的保障。 虽然投资者购买的单位不会自居,但若想更容易租出去,也必须让租客住得放心。 所以,现在的新楼盘,发展商不光是强调24小时保安,还会推出更多的保安措施,强打三重、四重或更多层次的保安措施。 治安问题层出不穷的社区,居住环境的口碑一定不好,增值幅度一定比其他治安好的地区慢。 9.融资方式 如何通过策略申请巨额房贷,确保回酬依据规划般成真,这一点对投资者来说尤其重要。 现金流对投资者来说就是王牌,懂得利用融资的杠杆来购买产业,可说是举足轻重的一环,还不了解的一定要学。 投资者一般上只给10%首付(也有人专购买免付首期),剩余的都向银行贷款,越长的摊还期和较低的房贷,能让投资者取得最大收益化,因为首期越少,贷款越高,即表示投资成本越低。 …

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买高楼单位,买底层和顶层应该特别留意什么

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星期三,26/10/2016 买楼买屋,亦算是人生一件大事。如果你看重高楼大厦,那么,这里 就教你留意买底层和买顶层,应该特别注意些什么。 买底层要注意哪些事项? (一)首先,要仔细检查防潮设计和措施。 防潮措施不过关,长期住在这种房子里,不仅电器、家具易生锈、发霉,人也易患风湿性关节炎。 (二)注意各种管道是否畅通。 底层因邻近各种管道尤其是下水道,如果管道质量差或设计不合理,则管道易堵塞,特别是化粪池封闭不严管路不畅,也往往易滋生蚊蝇且臭气冲天。 (三)注意采光问题。 底层因处在楼房最底层,在众楼环抱之中,故其采光和通风往往受到限制。最好请专家或技术人员帮助鉴定一下。大楼底层是否设置值班警卫室,是否有保安在楼内巡视,也是需要关注的问题之一。   买顶层要注意哪些事项? (一)考察顶层的隔热、防水措施及其效果 顶层的大忌是隔热和防水设施不好。因为顶层受太阳直射面积大,下雨天易积水,常常”水深火热”。 (二)看顶层是否设置通风板或做成坡屋顶 顶层的构造变化部位是否衔接良好,因为通风效果好易散热散潮,而屋顶漏通常出现于构造变化部位。 挑楼层其实也算是一项技术活,高了可能风太大,低了也许采光观景效果不好。挑楼层的时候不能只是通过自己的想象来判断,最好先自己去考察,实地感受。   图文来自:网路  

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来看看2017年财政预算案(二)

星期五,21/10/2016   【房屋政策】 在新的国家蓝海策略(NBOS)之下,拨款2亿令吉推行“我的美丽花园”计划(MyBeautiful New Home),尤其是提供给B40群体。 初步阶段,将会建造5千个单位,价位从4万到5万之间。 政府可以提供2万资金,余额则有房屋拥有者分期付款。 拨款1亿3400万令吉到人民房屋计划中,城市和谐、房屋及地方政府部会建造9850个单位.另外拨款5亿7600万,建造1万1250个人民组屋单位,售价介于3万5千令吉至4万2千令吉。   图文来自:网路

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吉隆坡蕉赖Shamelin Star公寓

星期五,21/10/2016 Shamelin Star公寓是吉隆坡蕉赖最新的高层公寓。其作为可持续建筑的绝佳范本,代表着五星级的高档生活方式。 Shamelin Star公寓所处地段优越,城市风光和自然风景尽收眼底,满足您的出色品味。时尚性和功能性合二为一,将您的梦想化为现实。 住在较高楼层的住户将感受到这个城市的独特魅力。如果您希望享尽生活之奢华及风景之优美,Shamelin Star是您的不二选择。 Shamelin Star公寓的室内装修秉持着现当代极简主义的低调风格,奢华见于细节,品味处处彰显,所选家居及家私都是质量上好的上乘之作,让您尽享好生活。房间布置美观大方,非常温馨宜居。各类型单位供您和家人自由选择。巧妙的家居搭配让视觉立体感更强,空间感更大,在配色方面也是依循了低调大气的装修风格来进行打造的,华丽而不流于俗套,十分简约大方。 Shamelin Star公寓7大看点: 1、限量精装带家具3房单位,包租3年,保证每年租金回报5%! 2、地点策略性高。轻轨站近在咫尺,靠近国际学校、学院及刚开业的宜家商城,宜居宜租! 3、毗邻吉隆坡最大绿化公园,对面即是面积达61英亩的公园,大于吉隆坡城中城公园(KLCC Park)。 4、教育资源丰富。泰莱国际学校、公立中小学及电子工业专科技术学院,满足子女的教育需求。 5、周边知名购物商场林立。永旺商场、开业不久的宜家商城以及即将开业的双威永乐城、My Town购物中心等。此外,还有安邦班泰医院及在建的双威医疗中心。 6、公寓休闲、保安设施完善。6500平米空间有双子塔景观、奥林匹克规格泳池、健身房、桑拿、烧烤区、公用厨房及宴会厅等。 7、绿色建筑达标。   图文来自:网路  

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联名买屋,你必须注意的事项

星期五,21/10/2016 联合拥有物业将会限制您身为物业业主的权利和特权,同时在转移产权时会有些麻烦。万一持有产权的任何一方有意见不合,将直接影响物业的处理方式。 签署联名买卖合同前,必须做的第一件事就是要清楚了解该物业,以及各方之间的实际协议细节。 每一方都首先必须在收益率期限(无论是长期或短期)、责任与贡献、地税结算方式、贷款、贷款评估方面达成共识。所有资料和数据都应清楚表明出来(最好是写下来)。 万一发生感情变僵、意外死亡事件或有意售卖房产时,这协议即能保护到自己的利益。 要注意的是,任何一名联名买家死亡后,他们所拥有的产权将落在无遗嘱死亡法律的管治下,并将依据该法律做出适当的分配。 在生的联名买家必须先获得法院的许可令才能把房产出售,该许可令必须在房产出售前由指定的受益人获取。 一般上联合拥有物业的房主们(又称联名买家),在1965年国家土地法典第342(1)条文的限制下,都有平等的物业拥有权,除非协议书当中有作另外规定。 为了避免在未来发生任何的误解或意见不合,这就是为什么作出一份适当的协议书是至关重要。   图文来自:网路

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20万令吉房屋,在大马吸购率最高

星期五,21/10/2016 对大马中等收入的家庭来说,16万5000令吉的房屋被视为可负担性。 可是,发展商认为,这是不可能的事,即使是房产单位售价订在25万令吉已经不可行,特别是在巴生河流域及其他主要城市。 另外,业界人士预计,建筑成本将继续上涨,最大的原因是土地成本升高,其中地价占建筑成本的三分之一,对发展商来说,不容易承担廉价屋与可负担房屋计划的重任。 目前,兴建廉价房屋的成本介于7万5000至10万5000令吉;可是,将廉价屋售价控制在4万2000令吉,导致同一个产业计划的其他产业买家,必须承担廉价屋的津贴,进而导致屋价被推高。 大马房屋的可负担性除了价格的问题,也因为国民人均收入水平偏低。 根据全国产业资讯中心的数据,以20万令吉出售的房屋,吸购率最高,2011至2015年之间,每年订购单位数目超出10万间,2015年,该类型房屋占交易总额的52%,介于12万3679间。   图文来自:网路

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大马人均收入,对房产负担仍有一段距离

星期五,21/10/2016 根据全国产业资讯中心的数据,2016首半年,价格低于10万令吉的新房产,只有320个单位,价格介于10万至25万令吉的房产则有26%,或2729个单位。 此外,由于高档产业供应过剩,特别是价格超出50万令吉的房产,虽然这一价位的房产占大马新推出住宅单位的26%,可是,只有5.4%的大马人口有能力购买,说明大马人均收入对房产的可负担能力仍有一段距离。   图文来自:网路  

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甲洞The Henge公寓

星期三,19/10/2016 The Henge公寓坐落在甲洞大路旁,对面是休闲热点美娜园(Metro Prima),左边是青山绿水的大马森林研究所(FRIM),右边是运动圣地大都会公园(Metropolitan Park),绝对是得天独厚的聚宝盘。 由Aset Kayamas发展的The Henge,大部分公寓单位,都可将大都会公园的绿意全景一览无遗。 单单想像自己靠在阳台,悠哉闲哉地观赏湖波涟涟、风筝满天的写意生活,就已足够挑起人们无论如何,都要在这里抢购到一个单位的欲望了。 The Henge第一期计划于去年正式发售时,便创下推介两天即把全部736个单位售罄的骄人纪录。 而且在购屋者之中,有许多人是在推介礼开始约30个小时前便已漏夜排队,欲抢得先机。 Aset Kayamas自2014年8月开始营业以来,已推出共10项产业发展,其中7项为可负担房屋,其他3项的价格亦具优势。 因此至今所有发展项目皆售出超过80%,公司在创立短短2年内奠定其市场地位。 Aset Kayamas执行董事兼项目总监蔡文怀解释,The Henge公寓的设计概念,源于英国威尔特郡著名古迹巨石阵(Stonehenge),4栋大楼的排列类似该石阵古迹的布局。 The Henge拥有面积大约1.5英亩的园景规划,而且一景两观。 他解释说:“白天看起来充满热带雨林的气息,到了晚上则利用彩色灯光营造出宛如古英国巨石阵般的神秘感。” “The Henge虽然每平方尺售价428令吉,但却拥有奢华级公寓的品质。” 蔡文怀强调,从大都会公园的湖景、公寓内48种休闲设施、完善的城镇设施,以及四通八达的道路与公共交通系统,购屋者得到的价值远超过他们所付出。 The Henge占地总面积达10英亩,由4栋设计一致的大楼组成,每栋皆高45层楼,提供1472个住宅单位,发展总值达8亿令吉。 底层附设有名为The Henge Boulevard的35个零售商店单位,满足居民日常购物需求。 首期计划的两栋大楼名为Crest和Dawn,售价从每方尺404令吉起,在去年发售并已售罄。 第二期的Eden与Folio刚在9日正式推介,售价已略升为每平方尺428令吉起;管理费为每平方尺25仙。 公寓单位分为3种设计供选择,其中A型与A1型的实用面积为1300平方尺,同样拥有3+1房以及2浴室,只是布局略有不同。 而A1型的实用面积为1300平方尺,拥有3房2浴室。每个单位皆附送2个停车位。 在建筑材料方面,The Henge公寓可谓体贴大方,起居室、厨房、浴室及阳台的地板都铺设了磁砖,而卧室的地板则使用压层木板。 The Henge公寓提供的豪华设备多达48种,以其每平方尺约400至428令吉的售价来说,可谓物超所值。 休闲方面,包括按摩浴缸、桑拿室、烧烤区、儿童游乐场、大楼顶层吧台、空中花园、药草园、瑜伽甲板等等,几乎已达到一般奢华级公寓的水平。 整个公寓范围内的园艺规划,约占地1.5英亩。 运动设备则包含泳池、健身室、羽球场、篮球场、五人制足球场及乒乓球桌等等。 公寓出入口设有保安室,主要角落亦装置闭路监控器,提供居民全天24小时的保安系统。 值得一提的是,考虑到有大部分住户将会频密前往大都会公园消遣,The Henge将开辟一条特别安全通道,可直接前往大都会公园。 若没有此通道,居民必须绕远路,驾驶数公里方能到达目的地。 从The Henge可以步行至大都会公园,而甲洞最主要的两大商场Aeon购物中心与AeonBig霸级市场都在1公里范围内。 毗邻四方的商业区不仅可满足日常生活或商务需求,许多营业至凌晨的餐馆也为此地塑造美食天堂的形象。 交通方面,TheHenge的住户可轻易使用第二中环大道(MRR2))或淡江大道(Duke Highway)往返该地,或使用2.8公里外的KTM火车站上下班。 另外,建议中的第二捷运路线(MRT2)将在The …

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多元主题 One City-MCT Mall

星期三,19/10/2016 雪隆一带广场多,剧爭之下各有自家的卖点,大卖场有大气、小商场有小度,优胜劣败,取决於主题策略的制订。 地处USJ 25区的One City,佔地77英亩的综合商事楼群,集结零售、办公、购物、SOHO及酒店於同一屋簷下、现有停车位多达5千个(未来增加至1万5千个)。单就规模而言,比诸大卖场稍有不足,较之小商场却绰绰有余。 3年前开业的One City,已发展的地段概括第1、2A及2B期,主题建展內容覆盖The Square数码城、UrbanPark、The Wedding婚纱城、GardenShoppe、Sky Park、One Central及eCity酒店。 MCT集团执行董事拿督林国文透露,One City往来通道,包括Elite高速公路、LDP白蒲大道及联邦大道。数据显示,每天驶用LDP车辆超过18万辆车次;通过Elite高速大道而前往USJ/KLIA的车辆,则超过40万辆车次。 “对於那些每天使用LRT轻快铁上下班者,停车位无疑是个头痛的难题。 布特拉STN10-USJ21路线的搭客,今年7月起不妨將尊车停於轻快铁站旁隅的One City,既安全又宽心,下班后甚至可以选择在One City就餐或逛购,停车费也不贵,一举数得、何乐不为。稍为远些的Putra Heights STN13路线搭客,也可仿效。” 林国文补充,One City 20分钟车程范围內,目標消费群达170万人次,当中44.5%消费者的年龄介於20至39岁之间,收入则介於8千至1万令吉之间,消费力之强,由此可见一斑。 他强调,One City方圆10公里內的地区,概括USJ、蒲种、沙亚南、Putra Heights及梳邦再也等,累积人口约不下250万,潜能之鉅、可谓机遇难求。 此外,The Square数码城的整体建筑,包括两栋SOHO楼(Tower 1为复式单位、Tower 2为一室单位)及4层式零售空间(126个单位、两个主要租户、总营运空间达8万6千332平方呎);与Garden Shoppe东西翼之间的One Central链接。 林国文透露,想起数码城,多数人的脑子即会浮起刘蝶广场及PJ14区,前者位於吉隆坡市中心,交通拥挤;后者坐落在灵市闹区,停车位不足。 “The Square数码城的竞爭点在於底层备有新產品推介空间,適宜举办各类推广活动,同时提供充足的停车位;顶楼天台及露天花园的设施,则备用於休閒活动或庆典舞会。” 另一方面,佔地3.2英亩的城区园林,是个主办户外活动、群体庆典的好地点。环绕园地的是水艺喷泉及儿童乐园,再加上表演舞台的规划及现代化音响的配衬,不论是演唱会或无人机演示,皆可无障碍地从此开展。 楼高8层、特备116个租赁单位的The Wedding婚纱城,营运空间介於300至9千平方呎之间,空间总成达32万平方呎。特点在於同一屋簷下备有宴会厅及大活动空间。租户包括了婚礼顾问/策划师、婚纱摄影/录像及美饰礼品等。开宴待客时,席位多至1千200个;开办研討会时,可容纳2千人列席;水景人行道及无柱式LED艺术吊灯,是宴会厅的特色。 接着,由A到F总数6排共63栋(土地面积分別为20 x 65/22 x 80/30 x 65/32 x 80/40 x 80呎),另有东西分离式步行街。双步行街的规划,可用於露天或非露天活动,包括演唱会、签唱会、粉丝见面会、美姐推选会、园游会或產品推介会等,胥视租用者的要求而摆佈。 整体建筑涵盖4层式零售商场(114个单位/空间总成达33万平方呎)及7层式办公楼(222个单位/空间总成达40万平方呎);主要租户为Premium-X电影院线及E-Fitness健身中心;最大的特色为天台餐厅及漫步玻璃桥。多元租户包括餐饮店、会议展销、美容健身及休閒娱乐。 四星级的e …

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槟城有77%住宅房产低于50万令吉?

星期三,19/10/2016 众所周知,槟城是马来西亚最贵的置产城市之一,但槟州政府致力推行的可负担价位房产计划显然已见成效。 根据房地产咨询公司Henry Butcher(槟城)报告,目前价位低于RM500,000的住宅房产,占槟州现有住宅房产的77%。 截至今年次季,槟城现有住宅房地产总计402,494间,其中,217,467间在槟岛,其余的185,027则在威省。 报告指出,约有48%的现有房屋售价低于RM25万;29%售价介于RM250,001至RM50万;16%则介于RM500,001至RM100万。 来临的住宅房产供应达88,072间,其中46,686间位于槟岛,另外41,386间则在威省。 根据报告,槟城政府积极推广可负担价位房产,并且不定期更新条件,帮助更多人有机会拥屋,达到居者有其屋的目的。 同时,槟州政府甚至提供发展商更大的弹性空间,开放30%的可负担房产单位,给已经拥有一间房产的拥屋者。 半买半租鼓励人们拥屋 不仅如此,州政府推行的半租半买计划(Shared Ownership Scheme,由政府提供30%的置产资金之后,申请者每月摊还无息贷款),以及2014年推出的先租后买计划,进一步协助达成居者有其屋的目的。 目前,由私人发展商兴建的可负担价位房屋计划包括Aspen Group的Tri-Pinnacle、M Summit Group的Ramah Pavilion、Ideal Property Group 的One Foresta与 I-Santorini,还有BSG Group的Granito。 至于并非槟城土生土长但在当地工作的人们,若你从事的工作属于技能与技术工作,且在槟城居住了至少5年,就可申请这些可负担价位房屋计划。 报告指出,策略性地点是槟城的一大优势,在Iskandar以及巴生谷以外,槟城将继续成为国内热门投资据点之一。 综观去年交易表现,槟州住宅房产交易按年下滑4,000宗,远低于2014年的25,555宗。 在去年的槟州房产市场,在整体房产交易中,住宅房产交易占的比例最高,达71%。 去年的住宅房地产成交值达RM61.73亿,低于2014年的RM75.79亿,按年下滑18.55%。   图文来自:网路

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