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购买拍卖房屋,你不可不知的事情

星期五,16/12/2016

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当今房市价格不断扬升,许多超值交易更是让人难以抗拒。其中一个好交易的管道便是拍卖房产。买家通常可在拍卖市场中以低于市价的价格购得房产,听起来真是个不错的投资好机会。被拍卖的房屋价格差距甚大,有则甚至可以低于市价的50%。

听起来虽然很美好,但许多潜在买家却不幸跌入陷阱,最后扛下了伴随拍卖房屋而来的沉重债务。如果你也想通过拍卖市场置产,在你做决定之前,一定要询问以下的问题。

(一)房子的状况如何?

这是购买拍卖房产的最大顾虑,因为大部分的潜在买家通常都不被允许视察屋内情况,他们只能从外面查看房产状况。极少的拍卖会会在进行前,让潜在买家预览屋内情况,因此,买家无法判断屋内是否有损坏,如墙上有水渍、白蚁,或是电线问题。

贴士:计划竞标拍卖房产的买家,可事先到有关房产的地区寻找同类型的房屋视察房价情况。如此一来,买家就可估算,在包括装修费用之后,房子的真正价值,以及在买下房子后,所需要支出的额外费用。此外,你也可以尝试问问当地的住户,最常遇到的房屋维修问题,或许他们会愿意让你进屋视察其室内格式设计、风水;这虽然不易,但却值得一试。

(二)现在是否有人居住?

假如你买的房子里面已有租户,他们的租约期限很短,那问题不大,但让人头痛的是租约到期后,他们仍然不搬。

若真是如此,你就面对大问题了,要将租户赶出去不仅麻烦,还必须承担涉及的律师费和法庭审讯等费用。何况,要将人赶出去并不是容易的事。这时你需要问自己,若只是为了买房子,这一切是否值得?

贴士:尝试前往该拍卖房屋观察,看看是否有人居住在内,不管是合法租户或是非法住户。较好的方式是避开这些有人居住的拍卖房屋。要看出房屋是否有人居住并不难,你可以看看房子花园内是否晾着衣服,或是鞋架上有无鞋子。多前往拍卖房屋几次视察,若屋内有人居住,你自然就会发现。

(三)拍卖房屋的类型会否面临贷款问题?

是无分层地契或是个别地契的贷款协议及分配协议(简称LACA拍卖)拥有不同的限制,例如:1)买家可从欠债账单中扣除多少款项;2)哪一些账单可以索回。这意味着你最后或许必须支付比拍卖价更高的费用完成相关买卖交易。

一般上,银行只会吸纳退租费用、税务,以及维修或服务费用。他们或许也只是允许买家扣除这些费用的10%,但需要注意的是,各家银行的条件各有不同。

相反的,非拍卖银行的拍卖会,也就是由高庭或土地局进行的房产拍卖,一般上已有分层地契或个别地契,买家可要求从售价中扣除上述债务的款项。

贴士: 查询你有意参与竞标的拍卖房产是属于LACA拍卖或是非LACA拍卖,更重要的是,你需要取得相关拍卖屋的销售说明书(POS)。相关文件列明拍卖房产的所有条件,你必须详读,同时,也可以找另一个人帮你一起详读,找出文字背后的隐藏条款。

(四)如果延迟付款,缴付的订金会怎样?

如果无法如期支付余款,订金将被充公。针对LACA拍卖,一般上有90天的时间偿还其余款项;非LACA拍卖偿款时间则较长,达120天。由于已经给予期限,因此买家别无选择必须在限期内支付余款。

最大的问题是买家在获标后需要向银行申请贷款,但贷款批准往往不会准时获批,这大大提高了买家失去订金的风险。如果你有其他的资金来源,例如可提取雇员公积金或是储蓄金,那么就可避免订金被充公。

贴士:假如你没有充足的资金,最好你可以事先取得贷款。你也可以考虑先和亲友借贷,但须提早计划好并和一些 “友善”的债权人讨论,了解他们是否愿意帮助你。

(五)我是否应该购买拍卖房屋?

虽然有许多理由让人对购买拍卖屋却步,但却有一个重要的动力支持,那就是可以以优惠价格购得很好的房产。这样的优势使得人们依然愿意购买拍卖屋,不过,在入场之前,买家需要保持警惕。

然而,需要注意的是,即使你已针对心仪的房产做好完整的功课,但最后你也无法得知这是否是最好的交易。拍卖房产也是如此,你必须拥有适宜的风险胃纳才可尝试。

还有需要留神的是,二手房屋一般需要维修,你必须准备一笔资金维修一番,最起码也需要简单的装修,让房子恢复原形。

为此,买家需要确认自己在财务上以及心理上有能力接受这些挑战。若你认为拍卖房屋交易是个可以快速取得回酬的方法,那请你谨记投资法则,高回酬=高风险,这是购买拍卖屋的游戏规则。

 

图文来自:网路

 

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